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고시원 창업, 정말 수익이 날까? 현실적인 분석
목차
1. 고시원 창업, 왜 매력적으로 보일까?
고시원 창업은 겉으로 보면 소자본으로 시작해 월세처럼 고정 수익을 얻을 수 있는 매력적인 사업처럼 보인다. 특히 건물주가 아니어도 통임대를 통해 운영이 가능하고, 1인 가구와 단기 거주 수요가 꾸준하다는 점에서 관심을 끈다.
예를 들어 방이 20개인 고시원의 경우, 1인당 월세 35만 원만 받아도 월 700만 원의 수익이 발생한다. 여기에 인건비가 거의 없다는 점도 장점처럼 느껴진다.
2. 고시원 창업의 현실과 리스크
그러나 현실은 그렇게 단순하지 않다. 실제 고시원 운영에는 법적, 관리적, 수익 구조상 다양한 리스크가 따른다.
법적 규제와 인허가 문제
- 고시원은 다중이용시설로 분류되어 건축법, 소방법 적용 대상
- 출입구 수, 창문 유무, 환기 시설 등 까다로운 기준 존재
- 허가 없이 리모델링 후 운영할 경우 불법 운영에 해당될 수 있음
운영 리스크
- 입주자 관리 어려움 (분쟁, 무단 퇴실, 위생 문제 등)
- 공실 리스크 상존 (명절, 방학철 등 수요 변동 심함)
- 시설 유지보수, 보일러, 청소 등 고정 관리비 존재
수익 구조의 한계
단순 계산상 월 수익은 높아 보이지만 실제 순수익은 다음과 같다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 월 수익 (20실 × 35만 원) | 700만 원 |
| 건물 임대료 | -250만 원 |
| 운영비 (전기, 수도, 청소 등) | -200만 원 |
| 기타 유지보수 및 공실 보정 | -50만 원 |
| 실질 순수익 | 약 200만 원 |
이마저도 공실률이나 예상치 못한 수리비용이 발생하면 더 낮아질 수 있다.
3. 창업 전에 반드시 확인할 체크리스트
고시원 창업을 고민 중이라면 아래 체크리스트를 반드시 검토하자.
- 창업 지역 주변의 실거주 수요 분석 (학원가, 취업준비생, 역세권 등)
- 경쟁 고시원들의 요금, 시설 수준, 후기 비교
- 건축법상 인허가 가능한 구조인지 사전 확인 (환기, 출입구, 소방 등)
- 리모델링 견적 확보 및 초기 투자비 계산
- 공실률 정보 확보 (인근 중개사무소 문의 추천)
결론
고시원 창업은 분명히 고정 수익 기반의 사업 모델이지만, 관리 리스크와 법적 허들, 공실 부담이 상당하다. 초보 창업자라면 생각보다 많은 부분에서 어려움을 겪을 수 있다.
단순히 수익률만 보고 접근하기보다는, 실제 운영자 인터뷰나 실패 사례도 참고한 뒤 신중하게 접근해야 한다. 대체 투자 모델로는 셀프스토리지, 공유주방, 오피스텔 임대 운영 등이 있다.
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